La mejoría de la economía argentina de los últimos años se explicó en buena medida gracias al impulso que tuvo el sector de Real Estate. Quiénes son, qué hacen y qué planean para el próximo año los principales referentes del mercado en las categorías de empresas constructoras, inmobiliarias y desarrolladoras.
Los roles de desarrolladoras, constructoras e inmobiliarias ocuparon, en los últimos dos años, el centro de la escena en una Buenos Aires en plena expansión edilicia, con los ramilletes de torres, los nuevos conceptos de vida urbana, la selección de otros núcleos aledaños en el Gran Buenos Aires y sus formas de vida que apelan al relax y el aire libre, además del crecimiento de ciudades insignia en el interior del país, como Rosario, Córdoba, Salta y Mendoza, y los emprendimientos turísticos ante el aluvión de visitas extranjeras.
Así, en busca de las oportunidades, los actores del mercado manifiestan su buen ojo con obras que irán transformando los paisajes urbanos durante el próximo año.
Contando su actualidad laboral, toma la palabra G&D Developers, una muestra de que el mercado argentino sumó estudios de arquitectura en el traje de desarrollistas, actualmente con dos de los más grandes diseños de Palermo en sus manos: Esmeralda Building y Palermo UNO Tower, así como en Punta del Este, con un exclusivo barrio privado en Parada 32, la Ribera Urbana de Neuquén junto a las aguas del Limay y tres desarrollos en curso en Miami y Orlando.
"En la ciudad estamos trabajando, al mismo tiempo, en Palermo y Puerto Madero. No obstante creemos que las oportunidades inmobiliarias no se limitan a la ciudad y por eso, construimos en otros puntos de la Argentina y el exterior", cuentan los arquitectos Gabriel Mayo y Daniel Mintzer, directores de G&D.
En esta suerte de mixtura también trabaja el Grupo Town House desde 2003, con la reunión del estudio de arquitectura Waisman Trybiarz, la constructora Wohlgemuth Tauber y la inmobiliaria Town House.
"La mayoría de nuestros emprendimientos se encuentran en las zonas residenciales más estratégicas de Buenos Aires: Belgrano, Belgrano R, Palermo y Núñez", dice Daniel Obetko, director comercial del grupo que inauguró hace apenas dos meses Town House Barrancas, con el 80% de las unidades vendidas, en la emblemática esquina de José Hernández y 11 de septiembre.
Sobre las obras en ejecución y comercialización en la actualidad, explica: "En 2006, presentamos Town House Soho, ubicado en Thames 2151, una torre con un integral servicio de amenities; lanzamos Sucre, emplazado en pleno corazón de Belgrano R, en total sintonía con el barrio, dado que se trata de nueve residencias urbanas en un entorno paisajístico excepcional".
Por otro lado, le pusieron nombre propio a sus proyectos Town House 34 y 36: ambos en Belgrano. Lofts en 11 niveles en el primero de los casos y un condominio premium -con unidades de 350 m2 y una concepción espacial y de servicios que invocan a las grandes residencias de principios del siglo pasado- para el segundo.
Por su parte, Vizora concentra sus ideas en dos ejes fortísimos: Puerto Madero (donde son desarrolladores, junto a Fernandez Prieto y Asoc.) de ocho parcelas en el Dique 1, y en Zona Norte, donde ven un gran potencial de productos con amenities.
"Las expectativas para el Dique 1 son las mejores, ya que ésta es la última tierra que queda en esta zona de tan alto crecimiento", explica Milagros Brito, presidente de Vizora Desarrollos Inmobiliarios. "Respecto del Norte, estamos desarrollando Arboris Las Lomas en San Isidro, un complejo de 350 viviendas sobre cuatro hectáreas, con 25.000 m2 de espacios verdes; en octubre lanzaremos Zencity, un mega complejo de viviendas con cuatro edificios, dos aterrazados y dos torres, más sector comercial, oficinas, estacionamiento para 500 vehículos y una gran plaza central con cascadas y piscinas inspiradas en el hotel Mirage de Las Vegas. A su vez, estamos analizando proyectos en la zona Sur y en el interior del país, construyendo un Centro Cultural y Comercial en el centro de San Miguel de Tucumán", destaca Brito.
Mientras tanto, la desarrolladora Dypsa congrega el interés de los extranjeros. Sus dos torres Renoir en Puerto Madero están marcando un hito en las ferias internacionales como inmuebles de lujo elegidos por los extranjeros en la ciudad. De hecho, su tercera torre, de 42 pisos, será también hotel, gracias a una sociedad con el hotel Alvear, resultando de ellos Alvear Renoir.
Young & Stones, en el casco histórico, es otro polo de interés en este segmento. "Son lofts destinados a un público más joven que apenas salieron a la venta, hacia fines de 2006, fueron vendidos en su totalidad en una semana, gran parte de ellos en SIMA", cuenta Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa.
Palcos del Rowing, con una inversión de u$s 20 millones en Tigre y con similar monto, el rescate del patrimonio cultural de la barranca de Belgrano junto a la Abadía de San Benito serán otros dos íconos en la vida de la desarrolladora. "Allí construiremos un Centro Integral de Salud de última generación, asociados con una institución de salud de primer nivel del país", cuentan.
La constructora Caputo está ejecutando numerosos proyectos en Puerto Madero, Palermo Hollywood, Barrio Norte, Barracas y Caballito, barrios que consideran los de mayor expectativa de desarrollo en la ciudad: "Estamos remodelando el ex Sanatorio Anchorena, construyendo las Torres Mirabilia, el Teatro 25 de Mayo, las Viviendas Creativas Moca mientras que, como proyectos próximos a iniciarse, el Mall Dique 3 de Puerto Madero para Emprendimientos Arenales y Landmark UTE, un complejo de torres en Palermo y la Sede de la Orquesta Filarmònica (Ciudad de la Música) para el GCBA", cuenta el ingeniero Luciano Montero.
Por su parte, la constructora Sudamericana adicionó un nuevo segmento a su vida institucional. Se trata de Sudamericana House, con la que están llevando adelante varios desarrollos inmobiliarios. Así lo cuenta Damián Tapattá: "Con esta división, encaramos la torre Sudamericana House Olivos, de 16 pisos y departamentos de categoría, con proyecto de Antonini, Schon, Zemborain. Como negocio inmobiliario fue excelente, con una rentabilidad sobre la inversión mayor a la media, se vendió el 70% durante su construcción y se cobró durante la obra el 80% del monto de dichas ventas".
Esta zona (la Isla de Olivos) es uno de los subjects a los que apuesta Sudamericana. "Se ha consolidado como la opción más exclusiva en viviendas en altura de gran categoría en la zona, con visuales privilegiadas, transporte público y ubicación estratégica", dice Tapattá.
"También estamos negociando un nuevo proyecto mediante canje de la tierra por superficie vendible, para un emprendimiento de 10.000 m2 vendibles, y evaluamos otro proyecto de un complejo de viviendas en provincia de Buenos Aires, en un terreno propio de la empresa, para 7.000 m2 vendibles", cuenta, a la vez que un negocio de oficinas corporativas sobre el corredor de la avenida del Libertador en Zona Norte los tienta con su potencial.
Análisis de oportunidades
La ciudad, sus alrededores y los focos de desarrollo potencial son observados por los actores del mercado con ojo cuidadoso. Así también, los índices de la construcción con viento en popa de los últimos 24 meses, los hacen analizar el fenómeno de cara al futuro.
Sobre Buenos Aires, Montero, de Caputo, considera que "seguramente surgirán nuevas áreas de desarrollo como consecuencia del que hoy existe en las zonas ubicadas entre la avenida del Libertador y el río, desde Puerto Madero hacia el norte, y Caballito. En estos casos, la ubicación y la existencia de terrenos aptos para el desarrollo de proyectos importantes son los factores desequilibrantes".
Sin embargo, en G&D ven a la ciudad como una incógnita en cuanto a su futuro inmobiliario. "Si la política de la administración de Macri tiende a favorecer los desarrollos inmobiliarios a través de tramitaciones rápidas y transparentes, cuidado de los espacios públicos y velocidad en la gestión, Buenos Aires tiene un enorme potencial. No obstante, actualmente parece haber una falsa dicotomía entre los vecinos versus los desarrolladores. Esa situación, sumada a los aumentos de costos y a la suba de los lotes, nos hace considerar alternativas de construcción en plazas menos hostiles. La Argentina toda es un gran mercado potencial y debiera ser considerado de ese modo", aseguran desde Mayo y Mintzer.
Por otro lado, ven con alegría la presencia de productos diversos y altamente calificados. "Hoy el usuario puede elegir entre la categoría del grupo Chateau, hasta la innovación de edificios como Mirabilia en Palermo o Mulieris en Madero.Y, asimismo, tenemos obras de Pelli, Foster o Arquitectónica. Es un gran momento para la ciudad, que no debiera ser eclipsado por cuestiones políticas o burocráticas", definen.
Sobre esa línea, también opinan en Caputo: "El futuro de la construcción en la ciudad, como toda actividad económica, estará fuertemente condicionado por la macroeconomía y las políticas a nivel nacional. No obstante prevemos que existen muy buenas posibilidades y que la construcción continuará con el crecimiento de los últimos años, aunque quizás con tasas menores".
Para Brito, de Vizora, "el mercado inmobiliario ha tenido, en los últimos años, un desarrollo exponencial. Pero, la crisis financiera internacional puede generar algún tipo de amesetamiento a nivel de comercialización. Interpreto que está en cada uno de los players analizar estas circunstancias y tomar las decisiones correctas en las futuras inversiones. Igualmente creo que el buen momento del sector va a seguir mas allá de las elecciones y del amesetamiento, porque tiene mucho potencial".
La perspectiva de Brito va más allá: "Hay que tener en cuenta algunos aspectos importantes, como que se ha construido más m2 de lo que el mercado puede absorber en ciertas zonas, que todavía no hay un programa de créditos que llegue a ciertos segmentos de la población, que el mercado de los inversores extranjeros no es infinito y menos aún si no tiene seguridad para sus inversiones. Así todo, creo que el panorama del real estate y de la construcción en la Argentina sigue siendo positivo y que la flexibilización es fundamental para el reposicionamiento del sector".
Desde Covello, Pablo Sánchez, gerente de marketing, admite que la ciudad "tiene mucho potencial de desarrollo, sobre todo porque falta una planificación de viviendas que tienda a satisfacer la demanda de la clase media. Y para que esto suceda, es necesario contar con acceso al crédito hipotecario con plazos a 30 años y tasas razonables. Los precios de mercado son competitivos a nivel mundial, con lo cual también resulta de interés para las inversiones extranjeras, siempre y cuando haya reglas claras".
Líderes en Palermo con el 70% del market share, han expandido su alcance a Belgrano, Barrio Norte y Núñez, al que consideran el barrio con mayor desarrollo futuro en relación al actual valor del metro cuadrado.
"Vemos una tendencia a la estabilización de precios debido a la disparidad de oferta y demanda entre barrios, lo que hace que en un futuro algunos de ellos mantengan los precios actuales y otros los aumenten, porque hay barrios que aún no se han consolidado", completa Sánchez.
Roberto Tizado, responsable de Tizado Propiedades, admite que las zonas sobre los que posa las mayores expectativas son aquellas en los que la inmobiliaria está poniendo el acento con su comercialización: Puerto Madero, todos los Palermos, Belgrano, Nuñez, y especialmente Nordelta y Pilar; además de la Patagonia y Punta del Este.
"Al mercado inmobiliario lo veo sólido y con perspectivas de seguir creciendo de forma continua, más aún cuando se recupere el crédito hipotecario, debido a que es la única alternativa de inversión y más con la volatilidad que muestran las inversiones financieras", explica Tizado.
Respecto del crédito, Daniel Obetko, de Town House, dice que hay más gente que está tomando los del tipo hipotecario a la vez que observa el volumen creciente de compradores extranjeros "como una gran novedad para el mercado, que hoy tiene un crecimiento ya no explosivo como el de los últimos cuatro años, aunque sigue avanzando".
Roberto Ledo, a cargo de la Inmobiliaria Bullrich, históricamente dedicada al segmento ABC1, siguen posando la expectativa en los barrios del segmento "ya que los compradores no requieren del crédito para la adquisición de la vivienda".
"En la actualidad, estamos comercializando Libertador 2424 y Ruggeri 3045, un conjunto residencial dotado de todos los servicios que lo convierten en uno de los más destacados de su categoría", comenta Ledo y aporta su visión de mercado. "Es un refugio de inversiones con crecimiento: comparado con los valores internacionales estamos todavía subvaluados, lo que lo convierte en un mercado positivo".
Sol Harguinteguy