Crisis en la venta de lotes porteños. El impacto de los precios en la rentabilidad de los empresarios desarrolladores es uno de los motivos más fuertes para explicar el descenso de operaciones para obtener lotes con buenas ubicaciones en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, el valor de las tierras se mantiene estable y todavía no hay signos de depreciación.
JUAN GRAZIPE
Si hay que nombrar cuál es el cambio sustancial que marcó al negocio inmobiliario durante el primer semestre de este año, sin dudas es la caída en los niveles de venta de terrenos libres para construir.
Justamente, este segmento del negocio era uno de los mejor valuados, ya que venía en crecimiento constante desde el 2002, cuando estalló el boom de la construcción, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires.
En ese momento, los desarrolladores, ante la creciente demanda por comprar inmuebles, principalmente para resguardar el dinero ante la falta de otras alternativas financieras, no se preocupaban por los precios de los terrenos. En el 2003, lo
Pero dos años después, los valores fueron despegando sin control, y en muchos casos aumentaron más del 100% respecto de los precios que regían durante
MESETA. Y aquí está la clave del actual panorama inmobiliario: la gente dejó de convalidar cualquier precio de venta que está generando el mercado, y eso hizo que el negocio de compraventa de propiedades se encuentre hoy bastante amesetado.
Por eso, los desarrolladores son más meticulosos a la hora de invertir. Y esta capacidad de esperar otros momentos para desembolsar su dinero provocó una fuerte caída en la venta de lotes libres para construir, e incluso de casas antiguas para demoler.
Son muchos los motivos por los que se ha desplomado la venta de lotes en Buenos Aires en el último semestre. El alto valor de las tierras libres para construir, la creciente queja de los vecinos ante los nuevos desarrollos y la obligatoria aprobación de los proyectos por parte de las empresas de servicios, como agua, electricidad y gas, se ubican entre los motivos que impulsaron la baja de ventas.
Para Carlos Sotelo, presidente de
Sin embargo, la casi paralización de las ventas de tierras en la Ciudad todavía no convenció a sus propietarios a que bajen sus valores. "El precio de los lotes hoy está más estable, pero no se ve que los propietarios estén dispuestos a resignar el valor de sus productos inmobiliarios", destacó.
Para
El broker Armando Pepe dijo que "los inversores hoy notan que existe una clara inseguridad jurídica, y la situación lo único que genera es que los desarrolladores busquen otras zonas, como el interior, donde la situación es mucho más holgada", agregó.
"Entramos en una situación tan paradójica que una inversión, que produce mano de obra, tiene que estar supeditada a la conformidad de tres empresas de servicios", dijo Sotelo.
AMPAROS. Gregorio Berberian, socio gerente de
Esta situación está generando que los más importantes desarrolladores, que estaban dispuestos en los últimos tres años a convalidar cualquier precio de venta, hoy se niegan a pagar un lote cuando represente más del 30% de la inversión total de un proyecto inmobiliario. De hecho, hoy existen otras áreas del país que están recibiendo las inversiones de los constructores, como el norte del Gran Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Mendoza y Mar del Plata. Punta del Este también está muy solicitada. Sin embargo, Francisco Balsano, presidente de la inmobiliaria homónima, agregó que hay lotes que, por su ubicación y por la magnitud de las obras que sobre ellos se pueden realizar, son únicos e irrepetibles. "En estos casos, los inversores hacen colas y se desesperan por adquirirlos, por lo que suelen pagar lo que les pide el mercado. Pero se trata de casos aislados, en arterias ubicadas sobre la Avenida del Libertador, Figueroa Alcorta", dijo.
DESARROLLADORES. Según un relevamiento que realizó hace un mes BAE, se detectó una gran coincidencia entre los desarrolladores: no están dispuestos a pagar más de u$s450 por el metro cuadrado de tierra.
Mario Balan, presidente de
Para Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa, "la venta de lotes hoy está más lenta". En ese sentido, destacó que los desarrolladores están más cautos a la hora de comprar un terreno. Entre los motivos principales, destacó que "la rentabilidad empresaria en la construcción cayó significativamente, en parte por los aumentos indiscriminados de los terrenos, pero también de los costos de nuestro negocio".
De hecho, según datos del mercado, el incremento del valor de los materiales y de la mano de obra crece en un 20% anual. "Los empresarios aspiramos a que el costo de la tierra no supere el 20% del precio final de un proyecto inmobiliario", dijo. Pero se trata de una expresión de deseos, ya que la realidad indica otra cosa. En los productos inmobiliarios que requieren una mayor inversión por su ubicación y a los compradores a los que van destinados, la incidencia de los terrenos, según el empresario, hoy llega al 35% de la inversión total del proyecto a desarrollar.
«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»
BARRIOS PORTEÑOS: CADA TIERRA ESCONDE UNA JOYA
Los precios de los terrenos, que no dejaron de crecer desde el 2002, arrojaron buenas ganancias para los propietarios. De hecho, el boom inmobiliario, que se generó inicialmente en media docena de barrios provocó que zonas que estaban linderas o al límite de las zonas más influenciables del negocio, comenzaran a valuarse como nunca lo hicieron en el pasado.
Así, barrios, generalmente con casas bajas y antiguas, comenzaron a transformar su fisonomía urbana, como Colegiales, Villa Crespo, Barracas y Villa Urquiza. Donde había casas comenzaron a aparecer edificios con diseño de no más de ocho pisos, con valores promedio que van de
«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»«»
SE DUPLICÓ EL TIEMPO EN QUE LOS PROYECTOS SON APROBADOS POR EL GOBIERNO DE LA CIUDAD
LOS DESARROLLADORES YA NO CONVALIDAN PAGAR MÁS DE USS450 EL METRO CUADRADO POR UN TERRENO BIEN UBICADO.
Pie de foto: La venta de lotes libres para construir tomó un gran impulso desde que estalló el boom Inmobiliario.
Valores de los terrenos
Precio por metro cuadrado
En U$S
Recoleta 500-1200
Palermo 400-800
Belgrano 400-600
Almagro 180-400
Caballito 200-600
Flores 150-350
P. Patricios 100-200
V. Soldati 50-100
V. Pueyrredón 250-450
P. Madero 600-1000
Saavedra 250-450
--------------------------
Fuente: Datos del mercado