La oportunidad tiene cara de crisis
Argentina - 11/08/2007 - Fortuna - Pág. 62-64/Nº 129 - Tiempo de Lectura: 7' 24''
Luego de sacudir los mercados del planeta, el crack hipotecario de EE.UU. ofrece una lectura diferente para su consumo doméstico: el país está ante la mejor perspectiva inmobiliaria de la década.
Finalmente un día tuvo que pasar. Tal cual ocurriera con el segmento tecnológico o con el esplendor inmobiliario en España, la "burbuja inmobiliaria" de Estados Unidos, poco a poco fue perdiendo aire y dejó ver una realidad que muy pocos querían ver o nadie quería ver, por caso. La historia es conocida: los tenedores de hipotecas subprime o de alto riesgo (otorgadas a individuos que no cumplían con todos los requisitos necesarios para obtener un préstamos hipotecario prime) no pudieron hacer frente a sus obligaciones generando una desaceleración tanto en la economía de Estados Unidos como en las economía mundiales, y muy especialmente las emergentes, la Argentina incluida. Sin embargo, y de acuerdo a los analistas del sector, es un problema que parece acotado al sector.
MECÁNICA DE LA CAÍDA.
“Las hipotecas son instrumentos que tienen un determinado grado de calificación que compite con otras herramientas que no son derivados hipotecarios, como son los bonos corporativos o bonos de países emergentes que cuentan con la misma calificación. Por lo tanto, cuando aumenta el rendimiento de unos caen los precios del resto de los activos de igual calificación sintiendo, por consiguiente, el contagio de algún modo. Es una situación que genera desde ya cierta incertidumbre en varios en canales de contagio, como por ejemplo el financiero", señala Paula Pemrou, Drectora de Research de
TIEMPO DE OPORTUNIDAD.
En general, lo que se escucha por estos días es que no hay crisis, todo lo contrario. Para brokers del sector se trata de un momento ideal donde el inversor puede adquirir inmuebles a valores de 2004. De hecho, las ofertas de propiedades son más abundantes que en esa época. Mucha gente incursionó en el negocio sin estar bien asesorada y adquirió inmuebles con hipotecas subprime que ahora no pueden pagar. Los prestamistas, y esto parte de una lectura económica básica, necesitan capitalizar esos inmuebles en forma inmediata. Diez mil kilómetros al sur, pero con el respaldo de haber hecho pie en el mercado norteamericano hace más de una década, Daniel Mintzer, titular de
LADRILLOS BAJO EL COLCHÓN.
El mercado inmobiliario estadounidense es un sector donde la generalidad del inversor medio consideró al real estate como un valor de inversión más importante, quizá, que al valor de la vivienda en sí. Se trata de un nicho de consumo donde la propiedad se aprecia en función de tres factores. El primero se relaciona directamente con la masa crítica de la población.
El segundo factor, por su parte, tiene que ver directamente con el poder adquisitivo de esa masa poblacional. En tanto que el tercero es el ahorro. En su conjunto estos tres elementos generaron un aumento constante en los precios de las propiedades (ver gráfico). La modalidad que más se utilizó de un tiempo a esta parte -y que generó el crecimiento de la llamada burbuja inmobiliaria- fue la de comprar una propiedad invirtiendo sólo el 20% del total del valor del inmueble. El resto de la operación se financiaba a través de un préstamo hipotecario otorgado por alguna institución bancaria o financiera. Este procedimiento permitió que muchas personas incursionaran en el medio ya que se podían obtener ganancias de hasta un 50% en sólo un año al valorizarse los inmuebles apenas un 10%, por caso. A su vez, este mecanismo motivó el surgimiento de las denominadas segundas hipotecas o hipotecas de riesgo, subprime. Y es, como se dijo al comienzo, este sector donde se produjo el sismo del que hoy se están reponiendo las bolsas globales: las de países centrales prácticamente ya están "curadas", las emergentes siguen altamente debilitadas. "El sistema crediticio prime no tiene problemas. No detuvo su ritmo normal de otorgamientos. La población sigue pagando las primeras hipotecas por temor a perder sus hogares.
El problema real fue en las hipotecas subprime, que se relacionan más bien con giros comerciales que con el real estate", afirma Mintzer. "Nadie duda ni pone en riesgo la primera hipoteca sobre una propiedad en Estados Unidos donde el nivel de cobro ronda el 98%. El problema se suscitó con las empresas otorgantes de segundas hipotecas que no pudieron hacer frente a la morosidad que se dio en ese sentido", completa. Es una situación que se emparenta directamente con una caída en el consumo.
El hecho de no poder contar con la posibilidad de obtener una hipoteca de riesgo sobre una propiedad implica una baja en el consumo. "Nadie desconoce que el mercado de hipotecas en EE.UU no sólo financiaba la compra de propiedades, sino que también financiaba el consumo", asegura
CAIDAS ANUNCIADAS.
El mercado el de las hipotecas subprime estaba conformado por entidades o bancos de segunda línea que otorgaban créditos sin demasiado sustento. Prestaban plata a individuos que no calificaban para acceder a nuevos créditos en bancos de primer nivel. No hicieron falta muchos años para ver cómo estas financieras empezaban a caer. Una de las primeras fue American Home Mortgage, (AMH), una de las más reconocidas financieras que creció en el mundo del real estate de la mano de las hipotecas de riesgo o subprime. La compañía realizó un pedido de quiebra después de que sus acciones se depreciaran un 90% en Wall Street a principio de mes. La falta de más de u$s 300 millones para hacer frente a hipotecas acordadas fue el detonante del pedido de auxilio de AHM. Los bancos decidieron cortarle el acceso a sus líneas de crédito. Otras de las víctimas del derrumbe que sufrió el mercado de real estate norteamericano fue la aseguradora de préstamos hipotecarios MGIC. Por aquellos días sus papeles cayeron casi un 15%. Una situación similar vivó la administradora de fondos alemana, Frankfurt-Trust, cuando tuvo que cerrar uno de sus fondos de inversión para evitar que todos sus inversores retiren sus depósitos. Queda más que claro que esta saga no tiene por el momento un punto final. Sin embargo, cuando tras la crisis todos esperaban ver escombros, asoman las grandes oportunidades. Todo un sello distintivo de la idiosincrasia estadounidense.