El boom de la construcción de viviendas que se está experimentando en todo el país, pero con mayor fuerza en la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, impulsa a las inmobiliarias a que diversifiquen su campo de negocios.
Por eso, ahora no sólo se dedican a la compraventa de inmuebles sino que algunas ya dieron el paso para convertirse en desarrolladoras.
Sin dudas, la falta de alternativas financieras donde la gente pueda volcar sus ahorros no es tan atractiva como el negocio del real estate, que sigue generando importantes rentas tanto con la reventa de inmuebles adquiridos "en pozo" como por los alquileres.
En ese sentido, grandes y medianas inmobiliarias, que hasta ahora sólo se dedicaban a vender los productos que desarrollaban los empresarios, ahora se vuelcan de manera definitiva en la puesta en marcha de emprendimientos que, en principio, puedan generar ganancias importantes para los inversores.
En este camino ya se inscribió Alejandra Covello, presidenta de la inmobiliaria homónima. La empresaria adelantó a BAE que se pondrá a la cabeza de dos emprendimientos que se erigirán en el rentable barrio de Núñez, pero también cruzará el río de la Plata para generar un producto en Punta del Este.
Pero, ¿por qué las inmobiliarias deciden ponerse al frente de los desarrollos?. Para Gustavo Ortolá, presidente de GO Real Estate, "las inmobiliarias son las primeras en saber cuándo los dueños de los terrenos quieren poner en venta sus lotes, e incluso cuándo los propietarios ponen en venta sus casas antiguas". Eso les permite tener una ventaja sobre el resto y les da margen para invertir directamente en el negocio.
Según Covello, las empresas comercializadoras de inmuebles son "el nexo fundamenta] entre los inversores y los dueños de la tierra".
Justamente, la falta de terrenos libres, sobre todo en la Capital Federal, es determinante en la competencia de las empresas constructoras. Es que al ser tan escasos, los dueños de los terrenos no tienen escrúpulos en aumentar sus valores de venta en sólo cuestión de horas. (Ver aparte.)
Covello no es la única inmobiliaria que decidió ponerse a desarrollar. Gloria Fiorito, que es la comercializadora principal en Nordelta, de su ex esposo Eduardo Costantini, también decidió ponerse al frente del desarrollo inmobiliario.
De hecho, en la ciudad-pueblo ubicada en Tigre, se encuentra al
mando del desarrollo de condominios de lujo, en donde, además, tiene sus propias tierras para vender. En tanto, la inmobiliaria L. J. Ramos incrementó su participación en el negocio desarrollador; más allá de su influencia en la compraventa de inmuebles. Nicolás Lang, gerente de esa empresa, indicó que en la actualidad llevan adelante quince emprendimientos en la Capital Federal y tres en el Gran Buenos Aires. "Esta tendencia se viene impulsando hace unos años, pero recién ahora se está dando con mayor fuerza", explicó.
Para Lang, las inmobiliarias corren con algunas ventajas respecto de los constructores. "Sabemos dónde se pueden generar los negocios más atractivos porque conocemos cuáles son las zonas con perspectivas de crecimiento, y también detectamos los barrios donde aún es riesgoso apostar dinero", explicó.
VALORES. Covello también señaló que las inmobiliarias tienen "más calle" que algunas constructoras y que por eso van a generar los productos con valores acordes al mercado. "Por los altos costos de la construcción, algunos desarrolladores trasladan el incremento del precio de los materiales y de los salarios al de venta, y hoy el mercado no convalida cualquier precio", criticó.
En ese sentido, indicó que "las inmobiliarias estamos en constante análisis de la actividad por zonas, y sabemos en cuánto tienen que comercializarse los productos".
Rubén Frattini, CEO fundador de la consultora ICISA, también está generando emprendimientos inmobiliarios, pero actuando como nexo entre los dueños de las tierras y los desarrolladores. "El auge del negocio inmobiliario está tentando a muchas comercializadoras de inmuebles a meterse de lleno en el desarrollo de emprendimientos", dijo.
"En principio, se lanzan a este negocio porque tienen el mejor acceso a la información respecto de la disponibilidad de terrenos libres para comercializar", explicó.
También indicó que esta tendencia comienza a verse con más fuerza en plazas inmobiliarias en despegue, como las de Córdoba y Rosario, donde las comercializadoras más chicas conocen mejor sus territorios y pueden orientar con menos riesgos a los inversores.
Además de estas empresas, también se encuentran desarrollando productos las inmobiliarias Castex, Balsano, Amzel y, próximamente, Baigún. Pero se esperan nuevos desembarcos en el negocio.
DUEÑOS DE TERRENOS, ABIERTOS AL NEGOCIO
Los dueños de los terrenos corren con más-ventaja, porque dominan el producto más escaso del negocio y, por añadidura, el más caro.
De hecho, los propietarios de los lotes libres, sobre todo los que están ubicados en los mejores ejes urbanos de la Capital Federal, pueden incluso especular, aumentando sus valores de venta minuto a minuto.
Pero no sólo les seduce vender al mejor postor sus tierras. Ahora quieren participar del negocio inmobiliario entregando las tierras, en permuta, a cambio de metros cuadrados del producto a desarrollar.
Alejandra Covello dice que, en la actualidad, para los dueños de las tierras es más rentable entrar en el negocio cambiando terreno por unidades terminadas.
En este nuevo "matrimonio" entre inmobiliarias y dueños de tierras está la clave de este negocio.
"Los propietarios de los lotes pueden sacar una ganancia de entre
20 y 30% más alta que vendiendo las tierras a un desarrollador", indicó Covello.
Los dueños de la tierra no tienen una participación fija en el emprendimiento que se realizará sobre sus lotes.
Sin embargo, "suele no ser inferior a 25% del total", dijo la inmobiliaria.
Esta tendencia fue impuesta hace unos años por el holding IRSA, que entregaba sus terrenos a cambio de metros cuadrados, como sucedió en el proyecto Crucero I y II, que llevó adelante la desarrolladora BW Group, en Puerto Madero.
La entrega de tierras por departamentos construidos no corre sólo para los dueños de lotes vacíos. También interesa a los propietarios de inmuebles antiguos, que prefieren demoler las instalaciones para que se genere un nuevo producto inmobiliario, generalmente en altura. Esto provocó muchas protestas de grupos vecinales de los barrios porteños.