Por Sergio Lanzafame
El "corralito" constructivo que el Gobierno de la Ciudad Buenos Aires impuso sobre los barrios más dinámicos en desarrollos inmobiliarios, más los amparos judiciales, nuevos requisitos y regulaciones, fueron la piedra en el zapato. Un problema que generó múltiples interrogantes, mucha preocupación y un rosario de reclamos de los desarrolladores de real estáte en los últimos meses de 2006.
Sin embargo, aunque algo más conservadora, la actividad estrella del crecimiento económico argentino en los últimos años no detiene su avance. El mercado cuenta aún con una demanda sostenida y dinero disponible para la inversión en ladrillos, lo que genera un panorama optimista.
Según un informe del departamento de Real Estáte de la consultora Deloitte, la explicación al fenómeno que se experimenta desde el año 2001 tiene múltiples aristas: la escasez de alternativas en el sector financiero, los valores de terrenos y propiedades aún muy inferiores en relación a las principales ciudades del mundo y el crecimiento sostenido de la economía, principalmente en el sector agrícola y en el turismo, hacen que se canalicen
recursos hacia el sector. Aunque la inversión se concentra fundamentalmente en el sector etario premium, la actividad aportó en los últimos años alrededor de u$s 2.000 millones en desarrollos. Con rentabilidades que oscilan entre el 10 y el 20% en dólares a corto y mediano plazo, los proyectos de multivivien-da fueron las estrellas, aunque también se cuentan grandes em-prendimiento de desarrollo urbano y turístico.
Los especialistas pronostican para 2007 un año favorable en el sector de inmuebles comerciales y oficinas, una incidencia mayor de los proyectos en el interior del país y, aunque con un enorme signo de interrogación, la consolidación del sector residencial en la ciudad de Buenos Aires.
Los principales problemas -más allá de las restricciones ya referidas- serán claramente la suba persistente de los costos por la incidencia del valor del terreno, por la suba de los insumos y de la mano de obra, elementos que darán como resultado un amesetamien-to en las tasas de retorno.
"La rentabilidad que se perdió llega a mucho más del 50%. Lo que generará finalmente un ameseta-miento de la oferta", señala Issel Kiperszmid, presidente de la firma desarrolladora Dypsa. A esto es necesario sumar dificultades en el financiamiento. "Se nota una tendencia acentuada a la reducción del financiamiento en la pre-venta, lo que fue hasta el momento el gran financiador de la actividad", agrega.
Por otro lado, los especialistas advierten sobre una importante segmentación en el mercado residencial. Una gran cantidad de metros cuadrados terminados ingresarán al mercado y la demanda será más selectiva, lo que obligará agudizar el ingenio.
"Habrá que ser creativo para localizar la demanda, acertar con el producto apropiado", señala Gustavo Esses, del estudio Esses Naishtat, desarrolladores de las torres Mirabilia
Alejandra Covello, de la inmobiliaria Covello, señala la tendencia: "Se verá una definición de producto muy fuerte. Ya no se conciben edificios sin comodidades. Y eso vale también para viviendas de menor precio".
Corralito y después
La ciudad de Buenos Aires bailó al compás del tango del corralito constructivo en los últimos meses del 2006 y comienza el nuevo año con más dudas que certezas.
Las restricciones en la construcción de edificios de altura durante 90 días en algunos barrios de la ciudad como respuesta a las quejas de los vecinos, junto a las 19 acciones judiciales existentes y los requisitos de certificación con la proveedora de agua Aysa, generó rechazos varios y provocó un descenso en el valor délos terrenos de esas zonas de un 10%.
Muchos proyectos en desarrollo se vieron afectados y los inversores defraudados. El reclamo señala la falta de reglas claras y la violación de la legislación vigente.
Aun así, pese a las dudas de los desarrolladores, losé Rozados, analista de Reporte Inmobiliario, prefiere hacer foco en la demanda, aunque reconoce que la actividad no se expandirá como lo habría podido hacer: "Si bien la inversión no será tan efervescente, lo que se nota es una cierta desaceleración en el nivel de demandas y no en la cantidad de metros cuadrados que se permisan. El año 2006 terminó con la misma cantidad de escrituras que el 2005 y sin embargo la cantidad de metros creció. El corralito generará
una menor oferta en los lugares afectados por lo que habrá una menor posibilidad de que ajusten su precio hacia la baja".
A pesar de todo, barrios como Villa Crespo o Colegiales, ya sintieron el efecto derrame y comienzan a reforzar nuevas opciones. "Lo que hace falta es un apuntalamiento real de los barrios del sur de la ciudad. Es la deuda pendiente de la administración comunal", dice Rozados.
Desde ya, Puerto Madero, lejos de esta problemática sigue su curso de desarrollo. Una serie de nuevos proyectos tienen lugar en la zona y apuntala por sí solo una buena parte de la inversión. Los desarrollos del Dique 1 comenzarán a tomar forma definitiva en el curso del año. Madero Harbour de NewSide y +5411 de G&D son los puntales de la movida.
El proyecto Retiro, aún en estudio, generaría un nuevo impulso. Será, de concretarse, el barrio más cotizado de la ciudad y ya se encuentran en carrera los principales jugadores del sector: IRSA, Raghsa, Dypsa, Farallón y G&D.
En este sentido, las autoridades de IRSA prevén un año con incrementos en los volúmenes de ne-
gocios. "Seguiremos desarrollando nuestras reservas de tierras, principalmente a través de desarrollos residenciales y de oficinas, centros comerciales, hoteles y de la enorme cantidad de nuevos proyectos que tenemos en mente con el fin de añadirle valor a nuestro portafolio de activos", afirma Jorge Cruces, gerente de Real Estáte de IRSA.
Oficinas y comercios
El sector que claramente sigue en alza es el de los inmuebles comerciales, fundamentalmente las oficinas de muy buena prestación, tipo AAA. "Si se tiene en cuenta que la vacancia es casi nula y que el ritmo de absorción es 120.000 metros cuadrados al año, cuando la oferta llega a menos de 20.000 m2 y si se saca la cuenta que los proyectos en marcha llevarán más de un año para ser materializados, se prevé un 2007 y aún un 2008 de crecimiento constante de los precios", comenta Rozados.
Los locales comerciales, por su parte, fundamentalmente los de la zona céntrica en todo el territorio nacional, siguen su ruta de crecimiento. No se consiguen locales vacíos y lo que existen son rápida-
mente ocupados y con aumentos de un 40 % anual en términos promedio. En lugares top hay que pagar más de u$s 50 a 60 por m2.
El sector de inmuebles para depósito e industria muestra un muy importante stock en desuso, pero que ya no sirven más por su falta dé adecuación a la tecnología.
Soja, maíz y ladrillos
Con los commodities mejorando su precio, con la producción agrícola creciendo a muy buen ritmo y el turismo logrando récords de visitantes extranjeros, las ciudades de las distintas provincias siguen en obra, aun en las de menor importancia. Al permanente desarrollo urbano de las ciudades de Rosario -que contabiliza unas 300 obras en marcha- y Córdoba, dos verdaderos polos de atracción para los inversores, es importante señalar los emprendimientos que en distintas zonas del país se generan. Una importante cantidad de emprendimientos hoteleros que pueblan las zonas más turísticas o la inversión en viñedos en Mendoza, son algunos ejemplos. Para Kiperszmid, los desarrollo en el interior tendrán en el corto plazo las mismas dificultades que
en la ciudad, aunque hace votos por la continuidad del boom: "Para el país es importante federalizar el desarrollo de la construcción. Sin embargo, noto que va a pasar lo mismo que en la Capital. La suba de los costos y los terrenos, sumado al hecho que los precios son menores, hará que los márgenes sigan mermando".
Ausentes con aviso
La clase media seguirá siendo el gran ausente del mercado. Si bien va a haber un aumento en el crédito, debido a que muchos sectores lograron una mejora en el salario real y ante la flexibilización de las normas de calificación ban-caria que posibilita justificar ingresos no blanqueados, seguirá siendo un porcentaje mínimo de participación del mercado. El 8% de hipotecas actual sigue muy lejos del 25% que existía en 2001.
Soluciones se ven pocas, sin embargo Kiperszmid, de Dypsa, plantea una vía: "Es necesario otro esquema de financiamiento a largo plazo, que funcione con una tasa de interés baja y se ajuste mediante el coeficiente de variación salarial. Así, siempre se pagaría alrededor del 30% de los ingresos".